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"재정비 규제 여전히 걸림돌" 건설빅5 주택공급 감소 전망

지난해 목표달성률 61%, 올해도 재정비 규제완화가 변수

[산업경제뉴스 문성희 기자]  최근 대선이 가까워지면서 여야를 막론하고 문재인정부의 재건축·재개발 규제가 아파트 공급을 막아 집값이 폭등했다는 목소리가 연일 나오고 있다.


야당인 윤석열 후보, 안철수 후보는 물론, 여당의 이재명 후보까지 재정비 규제로 인한 주택공급부족을 주택정책의 가장 큰 문제점으로 지적하고 나섰다.


실제로 2021년 10대 건설사의 공급 계획은 22만 가구 였지만, 공급실적은 67%에 그쳤다. 재정비 사업이 대부분이었던 삼성물산은 목표 달성률이 20%에 그친 것으로 알려졌다. 롯데건설도 목표달성률이 20%에 그쳤고 SK에코플랜트도 30%대에 머물렀다. 


건설사들은 계획했던 재정비 사업이, 초과이익환수ㆍ용적률층고제한 등 재정비 규제강화 때문에 조합원들의 반대에 부딪혀 사업이 연기됐다고 목소리를 높인다. 시장에서는 많은 재정비사업들이 정권교체만 기다리고 있다는 얘기가 노골적으로 흘러나오고 있다. 




국내 주택공급의 절반을 차지하는 현대건설, GS건설, 대우건설, DL이앤씨(舊대림산업), 삼성물산 등 소위 건설빅5의 연간 주택공급 규모를 살펴보면, 현 정부가 들어서기 전 연간 10만 가구 내외였던 주택공급규모가 현정부가 들어선 2017년에 5만8천가구로 급감했다. 그후 8만 가구 수준으로 공급규모가 늘어나긴 했지만, 지난해에는 다시 8만 가구 아래로 내려 앉았다.


업계에 따르면 올해 건설빅5의 공급계획물량은 9만 가구 수준으로 집계됐다. 계획으로만 보면 지난해보다 늘어난 것 같지만, 지난해 목표달성률이 60%대에 머문 것을 보면 올해 실제공급이 9만 가구가 될 것으로 보는 시각은 찾기 힘들다.


2020년 건설빅5의 연초 목표 대비 연말 실적은 76%였고, 2021년은 61% 였다. 올해 9만 가구 목표도 지난해와 같은 달성률을 보인다면 5만 가구 수준으로 감소할 수도 있다는 분석이다. 이미 목표 물량부터 지난해보다 30% 감소한 규모다.




시장에서는 올해의 경우 주택 공급에 대한 변수가 많을 것으로 내다봤다. 특히 대선으로 인한 주택 공급정책 변화와 재정비사업 규제 완화 여부 등이 실제 공급 물량에 결정적인 영향을 끼칠 것이라고 입을 모은다.


올해도 삼성물산, 현대건설, GS건설, 포스코건설 등 시공능력평가 상위 4개 기업에서만 38곳의 재정비사업이 예정돼 있다. 삼성물산은 올해 분양 예정 단지 5곳이 모두 재정비사업이고, 포스코건설은 전체 26개 사업지 중 15곳, 현대건설은 38단지 가운데 9곳이 재정비사업이다.


삼성물산의 경우 지난해 5개 사업지 중 4곳이 인허가, 분양가 등으로 일정이 미뤄졌던 만큼 올해 역시 재정비사업 추진 여부에 따라 회사의 목표 달성률이 판가름 날 것으로 보인다.


시장에서는 결국 재정비 정책의 변화가 공급 규모와 그에따른 주택가격을 결정 지을 것으로 분석하고 있다. 또, 수도권은 물론 벌써 미분양이 속속 생기고 있는 지방의 경우 더 크게 영향을 받을 것으로 내다보고 있다.


최근 대선후보들의 지지율이 업치락 뒤치락하면서 여야를 막론하고 재정비 사업규제 완화를 외치고 있다. 


이재명 후보는 "진보정권에서는 금기나 마찬가지이만 용적률과 층수 규제를 완화해야 한다"면서, 안전진단 규제 완화까지 거론했다. 윤석열 후보도 "민간재건축 용적률을 300%에서 500%로 올리겠다"고 공약하고 있다.


하지만 시장에서는 용적률, 층수제한, 안전진단 등만 거론되고 있지, 정작 재건축에 가장 큰 영향을 주고 있는 초과이익환수제는 언급되지 않고 있다는 지적이다. 초과이익환수제는 국회 동의를 거쳐야 변경될 수 있다.


재건축을 추진하다 멈춘 서울의 재건축조합원은 "진행되던 재건축사업 상당수가 초과이익환수제 때문에 2018년 이후 멈춰져 있다"면서, "개발로 생긴 이익의 50%를 환수하겠다는데 누가 재건축을 하겠냐"고 볼멘 소리를 냈다.


대선 후보들은 하루가 멀다하고 수백만 가구에서 수십만 가구를 공급하겠다고 큰 소리를 치고있다. 하지만 주택공급 물량의 거의 대부분을 차지하는 민간영역의 공급이 제대로 이뤄지려면 초과이익환수 등 현정부에서 만들어진 걸림돌을 치워야한다는 지적이다. 그렇지 않으면 화려한 공약들이 모두 공염불이 될 수 있다고 덧붙인다.

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