[산업경제뉴스 문성희 기자]  지난해 서울의 아파트 분양가는 시세보다 3.3㎡ 당 1,500만원이나 낮은 것으로 조사됐다. 서울의 평균 청약경쟁률이 164대 1 로 역대 최고를 기록한 주요 원인이라는 분석이다.

부동산114에 따르면 지난해 서울 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 2,798만원이었지만, 매매가격은 평균 4,300만원이나 됐다. 분양만 받으면 즉시 수억원의 시세 차익을 얻을 수 있다. 

이렇게 분양가와 시세의 차이가 크게 벌어진 것은, 주택가격이 워낙 급박하게 올랐는데, 분양가는 분양가상한제때문에 시세 변동을 충분히 반영하지 못했기때문으로 이해된다.

지난해 서울의 아파트가격은 10월 금융규제가 강화되면서 증가세가 꺽이기 시작했지만, 그 이전까지 매주 0.10% 이상의 상승률을 기록하며 급등세를 보였다. 올해 들어 증가율이 많이 축소되긴 했지만 서울의 아파트가격은 미약하게나마 여전히 오르고 있는 중이다.

분당, 일산, 평촌, 동탄 등 수도권 신도시나 인천, 수원, 성남, 포천 등 경기도의 주택가격도 지난해에는 주간 상승률이 0.10%를 크게 웃돌았고, 올해 들어 가격하락 지역이 나타나기도 하지만 평균 상승률은 -0.01%~0.01%로 여전히 보합세는 유지하고 있다. 

이렇게 서울과 수도권의 주택가격이 크게 오르면서, 이들 지역의 분양가는 상대적으로 낮게 책정됐다.

지난해 분양가와 시세 차이는 전국 평균이 920만원으로 분양가가 시세보다 낮았고, 경기도도 643만원, 인천도 86만원 분양가가 낮았다. 하지만 지방은 광주시의 경우 분양가가 시세보다 723만원이나 높았고, 대구도 351만원, 제주도는 626만원이나 분양가가 더 비쌌다.

분양가와 시세의 차이는 이전에도 나타났지만, 건설사들이 시세의 변화를 발빠르게 분양가에 적용하면서 대부분의 분양가는 시세와 비슷하게 맞춰졌다. 하지만 현 정부가 분양가상한제를 강력하게 시행하면서 지난해에 역대 최고의 차이를 보인 것으로 분석된다.

부동산114의 서울 아파트가격 분양가와 매매가격 통계를 보면, 분양가상한제를 도입한 2019년 부터 분양가와 시세 차이가 벌어지기 시작했고, 이후 3년 동안 분양가는 제자리에 머물렀지만 매매가는 계속 오르면서 편차도 매년 더 크게 벌어졌다. 

이에따라 청약경쟁률도 지난 3년 동안 급격하게 증가해 서울은 평균 164대 1, 수도권은 30대 1, 전국은 19대 1을 기록하며 역대 최고 경쟁률을 기록했다.

서울 아파트 분양가 시세 추이 (3.3㎡기준, 만원)

이러한 결과에 대해, 부동산114는 분양가상한제 등 정부의 집값억제정책이 시장에서 당초 의도한 효과를 발휘하지 못했기 때문으로 평가했다.

부동산114는 "정부는 분양가를 낮추면 시세를 안정시킬 것으로 예상했지만, 신축아파트는 입주와 동시에 프리미엄이 한 번에 반영되거나 주변시세 혹은 그 이상에 맞춰지는 것으로 볼 수 있다"면서, "낮은 분양가를 통해 시세를 안정시키기 위해서는 수요를 넘어서는 초과공급이 이어져야 한다"고 지적했다. 

시장에서는 낮은 분양가가 재개발, 재건축을 위축시켜 공급 부족 현상을 심화시키고 오히려 가격을 밀어 올렸다는 분석도 나온다.

최근 여야를 막론하고 대선후보들이 재개발, 재건축 활성화를 통한 공급확대 정책을 공약하고 있다. 하지만 이들이 내세우고 있는 용적율·층고·심사 규제완화와 함께, 분양가상한제나 초과이익환수 등 시장과 괴리가 있는 정책을 현실에 맞게 개선하지 않으면 공급확대에 한계가 있을 것이라는 지적이다.