[산업경제뉴스 문성희 기자]  지난해 7월과 10월, 한국은행이 빅스텝을 두 차례나 단행하면서 주택가격은 예전에 없던 급한 속도로 하락했고, 올해 2월, 3월에 금리인상이 없자 하락속도는 또 빠르게 둔화되고 있다. 

이런 급한 변화는 강남권 등 서울 중심부보다 도봉, 금천 등 서울 외곽지역이 더 심하고, 또 서울보다는 경기인천이 더 심해서 중저가 아파트 지역에 사는 서민들의 불안감이 더 크다는 목소리가 나온다.

높은 금리를 견딜 수 없는 중저가 주택보유자들이 시장에 '급매물'을 내놓으면서, 시장에서는 20~40% 낮게 내놓은 소량의 물건들만 거래됐다. 금리가 높아지자 자금력이 없는 중저가주택 매수자들도 매수의향을 접으면서 외곽지역의 들쑥날쑥 추이는 더 심해졌다는 설명이다.

2020년 월 7,000건, 2021년 월 4,000건이었던 서울 아파트 거래량은 1,000건 아래로 줄어들고 지난해 10월에는 559건을 기록하면서 시장에서는 '거래실종'이란 용어도 등장했다. '급매물'도 아닌 '급급매물'이란 용어도 나왔다. 가격폭락의 주요 원인이었다.

한국부동산원에 따르면 지난해 12월 말 전국 아파트가격 주간변동률은 -0.76%로 조사됐다. 조사가 시작된 이래 가장 빠르게 집값이 떨어진 것으로 기록됐다. 실거래가를 중심으로 통계를 작성하는 한국부동산원은, 거래실종 가운데 고금리를 견디지 못한 '급급매물'이 가격하락을 주도했다고 설명했다. 

지난해 12월, 그동안 미국의 금리인상에 보폭을 맞춰야 한다던 한국은행이, 이제는 미국 금리인상을 따라가지 않고 국내 경제상황을 고려하겠다면서 금리를 인상하지 않았다. 그리고 1월에 0.25% 스몰스텝을 단행하고, 2월과 3월에는 금리를 올리지 않았다.

거래급감과 가격폭락으로 주택시장 곳곳에서 문제점들이 불거지고, 이젠 기업들도 높아진 금리비용에 대한 고통을 호소했기 때문이다. 

금리 인상이 멈추자, 집값은 또 하락속도를 급하게 줄여갔다. -0.76%까지 커졌던 하락률이 지난주에는 -0.19%로 하락폭을 축소했다. 거래량도 1,000건을 넘어 2월에는 2301건으로 늘어났다. 

시장이 이렇게 급하게 변동하자, 매수자와 매도자는 물론 주택을 공급하는 건설사, 중계업자와 주택금융을 취급하는 금융권, 더 나아가 주택보유자도 무주택자도 모두가 혼란과 불안감이 커지고 있다.  

이런 불안한 모습은 특히 중저가주택에서 더 심각한 것으로 나타났다. 상대적으로 고가주택에 비해 저가주택의 가격 변동폭이 훨씬 더 크기 때문이다. 

서울의 경우, 서초 아파트와 도봉 아파트의 가격변화 추이를 비교해 보면, 가격 상승기인 2021년 7월에는 서초가 0.19%, 도봉이 0.16%로 비슷한 변동률을 보였다. 하지만 지난해 7월 이후 가격 하락기에는 서초가 -0.38%를 기록한 반면, 도봉은 -1.12%로 가격이 폭락하는 모습을 보였다.

시장에서는 저가 아파트 보유자들이 금리인상에 상대적으로 더 취약해서 급매물을 많이 내놨기때문이라는 분석이다. 반면 고가 아파트 보유자들은 가격이 하락하자 아예 매물을 거두며 버티기에 들어갔다는 설명이다. 고가 재건축 아파트가 많은 서초구의 경우, 3월로 들어서면서 변동률이 -0.01 ~ 0.00%로 사실상 하락이 멈춘 모습을 보이는 등 회복 속도도 빠른 것으로 조사됐다.

이러한 움직임은 서울뿐만이 아니라 수도권에서도 비슷한 흐름을 보였다. 수도권에서 가격이 비교적 높은 분당의 아파트가격과 인천의 아파트가격을 비교해 보면, 상승기에는 인천이 0.46%로 폭등세를 보였다. 분당도 0.21%를 보이며 서울보다 높은 상승률을 기록했다.

하지만 지난해 7월 이후 하락기에는 분당이 -0.54%, 인천은 -0.99%까지 하락률이 커졌다. 인천은 지난해 12월 말에는 -1.30%의 하락률을 보이며 세종시에 이어 전국에서 2번째로 하락률이 컸다. 인천은 분당보다 더 많이 오르고 더 많이 떨어지는 모습을 보였다. 그만큼 더 불안정한 것으로 평가된다. 

가격이 불안정하면 결국, 깡통전세, 영끌패닉셀링, 미분양증가, 원리금상환지연 등 부동산관련 문제들도 더 커지게 되고 그만큼 서민들의 불안감과 고통이 늘어날 수밖에 없다는 지적이다. 

인천지역의 중개소 대표는 "지난해 금리를 안올리면 큰 일이 날 것처럼 올려서 집값을 그렇게 폭락시켰는데, 올해는 또 시장상황을 고려해서 금리를 동결한다고 한다"며, "진작 시장상황을 고려하면서 금리를 올렸으면 이렇게 시장에 큰 혼란을 주지 않았을 것 아니냐"고 목소리를 높였다.

부동산R114에 따르면 서울 전세가격 주간변동률도 2주 전 -0.12%에서 지난주 -0.06%로 한 주만에 절반으로 줄어드는 등 전세시장도 변동이 심한 것으로 조사됐다. 

부동산R114는 "규제완화에 이어 공시가격 큰 폭 하락이 매도자들에게 '호재'로 작용하면서 주택을 급히 처분할 유인이 줄었다"면서 "매물을 거두거나 호가를 올리는 집주인들의 움직임도 감지된다. 특히 보유세부담이 현저히 낮아진 강남권 고가 아파트 지역에서 두드러질 것으로 예상된다"고 시장의 혼조세가 앞으로도 계속될 것으로 전망했다.