[산업경제뉴스 문성희 기자]  2020년과 2021년 폭등했던 전세값이 지난해에 찔끔 떨어졌다. 지난해 7월부터 기준금리 빅스텝으로 전세값이 하락세로 접어들었지만 7월 전까지는 이전에 오른 높은 가격을 그대로 유지했기 때문이다.

전국 아파트 가격을 조사하고 있는 부동산R114에 따르면, 2020년 전세가격은 12.5% 상승했고, 2021년에는 13.1% 올랐다. 하지만 시장이 침체기로 돌아선 지난해에 전세값은 연간 3.4% 하락했다. 2년 동안 크게 오른 상승폭에 비하면 하락폭이 미미하다. 

매매가격은 2020년 13.5%, 2021년 18.3% 올랐고, 2022년에는 0.14% 하락했다. 오를 때는 전세가격보다 더 빠르게 올랐지만 떨어질 때는 전세가격보다 하락폭이 작았다.

2020년과 2021년 2년 동안의 전세가격 누적 변동률은 36.3%로 나타났다. 지난해 전세가격 변동률 -3.4%는 이전 2년간 오른 가격과 비교하면 매우 작은 폭이라는 시장의 평가다. 

2020~2021년 2년간 누적 상승률과 2022년 하락률을 지역별로 살펴보면, 세종시가 2년간 59.9% 오르며 가장 높은 상승률을 보였는데 지난해에는 5.8% 하락했다. 서울은 2년간 36.9% 올랐는데 지난해에 3.9% 떨어졌고, 경기도는 2년간 43.7% 올랐는데 지난해에 2.8% 떨어졌다.

대부분의 지역이 지난해에 하락세를 보였지만 가격이 오른 지역도 있었다. 울산은 지난해에 0.81%, 경남은 1.70%, 경북은 0.87%오르며 앞선 2 개년에 이어 여전히 상승세를 유지했다.

2020~2022년 지역별 전세가격 변동률 (%)

지난해 전세가격 하락폭이 작은 이유는, 7월 한국은행이 기준금리 빅스텝을 단행할 때까지는 상승과 하락을 오가며 가격이 거의 그대로 유지됐기 때문이다.

또, 7월 이후에 하락세로 전환됐지만 9월까지는 주간변동률 -0.01% ~ -0.03%의 작은 하락폭을 보이며 비교적 안정적인 모습을 보였다. 하지만 10월 2차 빅스텝이 단행되면서 주간변동률이 -0.10%를 넘어가기 시작했고 계속 하락속도를 높여가더니 12월에는 -0.19%의 급락세가 나타났다. 

지난해 연말 급락세를 보였던 전세가격은 올해로 들어 와서는 하락폭이 줄었다 늘었다하며 등락추세를 보이고 있다.

올해 서울 전세가격 변동률은 1월 첫째 주 -0.07%로 연말에 비해 하락폭이 크게 축소됐다. 하지만 둘째 주에는 다시 -0.16%로 지난 연말 급락세에 가까워지더니 셋째 주에는 -0.12%로 다소 하락폭이 줄었다.

매매가격도 비슷한 추세를 보였지만 전세가격의 하락폭과 상승폭에 비해 훨씬 변동 폭이 작게 움직였다.

시장에서는 이런 등락 추이에 대해, 정부의 규제완화와 고금리 부담이 서로 힘겨루기를 하기 때문이라는 분석이다.

정부는 지난해 11월, 15억원이 넘는 고가주택과 다주택자에 대한 주택담보대출 허용과 중과세 완화를 시작으로 금융, 세제, 청약, 전매, 재건축 등 규제를 계속 완화하고 있다. 지난 3일에는 서울의 규제지역을 강남과 용산을 제외하고 모두 풀어줬다. 강남과 용산도 고가주택에 대한 규제를 많이 풀어 사실상 규제강도가 크게 완화됐다는 설명이다. 

규제지역이 해제된 주에는 가격하락폭이 줄어들었지만, 다음주 기준금리가 오르자 다시 하락폭이 커지는 모습을 보였다. 시장에서는 규제완화와 금리인상에 따라 하락추세가 변화하고 있다는 설명이다.

한편, 시장 일각에서는 올해 입주물량이 증가한 것을 고려할 때 가격 변동성이 크게 나타날 것이라는 분석도 나오고 있다.

임대차3법때문에 신규계약 보증금과 갱신계약 보증금의 격차가 커졌기 때문에 올해 입주물량이 많은 지역을 중심으로 전세금 반환문제가 발생할 것이라는 전망이다.

부동산R114는 "경기, 인천, 대구, 충남 등에 올해 입주물량이 많이 예정돼있다"면서 "고금리 환경이 이어질 것으로 예상되는 가운데 급등한 전세가격에 대한 부담감 그리고 상대적으로 많은 입주물량이 예정된 곳이라면 역전세 가능성이 커질 것"이라며 전세금반환 문제 등 시장혼란에 대한 우려를 나타냈다.