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고가빌딩 공시지가, 시세 35% 수준…"정부 발표 65.5%와 딴판"

고가 빌딩 공시 지가, 시세 35%…"80% 이상으로 제고, 공평 과세 하라"
아파트 보유자, 빌딩 소유자 보다 자산 가치 22% 더 높은 세금 4년 납부
낮은 과표로 인한 보유세 최고 특혜, 삼성SDS빌딩 16.4억 원으로 추정
"부자감세 중단하고, 과표기준을 공시지가부터 바로잡아 공평 과세하라"



[산업경제뉴스 김명인 기자] 국내 주요 고가(高價) 빌딩의 과세 표준으로 작용하는 공시지가가 정부가 주장해온 65.5% 대비 절반 수준인 35%에 불과한 것으로 나타났다.


시민단체인 경제정의실천시민연합(이라, 경실련)은 10일 논평을 내고, 최근 4년 동안 서울에서 거래된 1천 억원 이상 실 거래 빌딩의 총 거래 금액은 27조 809억 원인데, 이 중 건물값에 해당하는 시가표준액은 3조 3,397억이며 토지는 23조 7,412억 원으로, 공시지가는 이 토지 시세의 36% 수준인 8조 6,266억 원이라고 밝혀왔다. 


경실련이 발표한 빌딩 공시지가 시세 반영률을 연도별로 보면, 2020년 36%, 2021년 36%, 2022년 38%, 2023년 35%로 나타났다. 이에 비해 정부는 연도별 전국 공시지가 시세반영률이 2020년 65.5%, 2021년 68.6%, 2022년 71.6%, 2023년 65.5%라고 밝혔다. 


따라서, 전국과 서울이라는 지역적 차이를 감안하더라도 매년 시세반영률이 30%가량 차이가 발생하는 것은 납득하기 어렵다는 것이 시장의 반응이다. 



■ 아파트 보유자의 세금, 지난 4년 간 빌딩 보유자 보다 자산 가치 22% 더 높게 납부


정부가 발표한 2023년 아파트 공시가격 시세반영률은 69%이다. 하지만, 경실련은 서울 주요아파트를 대상으로 조사한 공시가격 시세반영률은 60%에 그쳤다(경실련 보도자료, 2024.06.26.). 


이번 분석에서는 경실련이 조사한 서울 주요아파트의 연도별 공시가격 시세반영률이 적용됐다.


또한, 4년간 총 빌딩 과세 기준은 11조 9,663억 원으로 총 거래액 27조 809억 원의 44%이다. 

이는 결국, 아파트 공시가격은 이보다 22% 더 높은 66%이다. 지난 4년간 아파트 보유자가 빌딩 보유자 보다 자산가치를 22% 더 높게 평가를 받은 상태로 세금을 냈다는 의미이다. 


연도별 과세기준 시세반영률은 2020년 46%, 2021년 44%, 2022년 43%, 2023년 42%이다. 경실련이 조사한 서울 주요 아파트의 공시 가격 시세 반영률은 2020년 67%, 2021년 67%, 2022년 69%, 2023년 60%로 연도별 과세 기준 시세반영률은 공시가격 시세 반영률보다 18%~26% 더 낮다. 특히 2022년에는 26%로 가장 큰 차이를 보였다. 


이번에는, 공시지가 시세반영률이 가장 낮은 빌딩 5개를 조사했다. 2023년 거래된 무신사 캠퍼스E1의 토지가격은 984억인데 비해 공시지가는 109억에 불과, 공시 지가 시세 반영률이 11%로 나타났다. 다음으로  2022년 거래된 CORNER50 11%, 삼일빌딩 16%, 영시티 17%, LG전자가산B 19% 순으로 나타났다. 무신사캠퍼스E1과 CORNER50의 경우 매각 직전에 건물이 신축됐다. 이들 건물에 대한 시가표준액은 거래년도 다음 해의 금액을 적용했다.


이어서 공시지가 시세반영률이 가장 높은 빌딩 5개를 조사했다. 2023년 거래된 문정프라자는 토지가격은 2,285억, 공시지가는 1,556억으로 시세반영률이 68%나 됐다. 같은 해 거래된 무신사캠퍼스E1의 공시지가 시세반영률이 10%인 데 비해 58%나 차이 난다. 다음으로 공시지가 시세반영률이 높은 빌딩을 순서대로 나열하면 더블유몰 65%, 종로타워 63%, 롯데손해보험빌딩 61%, 우덕빌딩 60% 순으로 나타났다. 


현행 공시지가를 그대로 적용한다면 빌딩을 보유한 부동산 부자, 재벌들은 큰 세금 혜택을 볼 수밖에 없다. 그래서 빌딩 토지 가격에 연도별 공시 가격 시세반영률, 80%시세 반영률을 각각 적용한 뒤 현행 제도 하에 빌딩 보유자들이 얼마나 많은 보유세 혜택을 받았는지 계산했다. 


공시지가를 적용한다면 최근 4년간 1천억 원 이상 빌딩 거래로 총 500.5억 원의 보유세를 내야 한다. 그러나 만일 매년 공시가격 시세반영률 정도만 공시지가에 적용했더라도 316.7억이 더 많은 816.2억의 보유세를 내야하는 것으로 나타났다. 만일 시세반영률을 80% 이상으로 올린다면 공시지가를 적용했을 때보다 449.9억 원 더 많은 950.4억 원의 보유세를 내야 할 것이다. 


경실련은 또한, 공시지가 시세반영률 80% 적용 시 얼마나 더 많은 보유세를 내야 하는지도 계산했다.  그 결과, 2020년에는 179.7억, 2021년에는 65.7억, 2022년에는 150.4억, 2023년에는 54억의 보유세를 더 내야 하는 것으로 산출됐다. 공시가격과 동일한 시세반영률만 적용해도 2020년 127억, 2021년 49.3억, 2022년 111.3억, 2023년 28억 보유세를 더 내야 하는 것으로 나타났다. 


보유세, 가장 큰 수혜,  삼성SDS 빌딩 13.6억 원 → 시세 80% 적용 시  30억 원(16억 원↑)




공시지가의 낮은 시세반영률 덕분에 어떤 빌딩이 가장 많은 보유세 혜택을 봤는지 계산했다. 삼성SDS 빌딩은 공시지가 적용 시 보유세를 13.6억 내야 했지만 시세 80% 적용 시 16억이 늘어난 30억을 보유세로 내야 하는 것으로 나타났다. 


다음으로 그랜드센트럴은 1.8억, 신한투자증권타워는 14.4억, 가양이마트는 14억, 파크원타워2는 13.9억의 보유세 혜택을 본 것으로 나타났다.


정부는 올해 공시 가격 시세 반영률을 작년과 동일하게 2020년 수준인 69% 수준이라고 밝혔다. 그러나 경실련이 조사한 바에 따르면 작년 공시가격 시세반영률은 60%, 올해 시세반영률은 65%로 나타났다. 정부 발표가 실제와는 전혀 딴판이라는 사실이 드러난 것이다. 


조세기준이 이처럼 제멋대로 조사된다면 국민은 조세 형평성에 대하여 강한 의구심을 느낄 수밖에 없다. 경실련은 무너진 조세 형평성을 바로 세우기 위하여 다음과 같이 주장했다. 


첫째, 무너진 조세 형평성을 은폐하는 공시 가격 폐지하고, 공시 지가로 일원화하라!

둘째, 공시 지가 시세 반영률을 80% 이상으로 일관되게 올리고 공정 시장 가액 비율 폐지하라!

셋째, 공시 지가 산출 근거 및 기준 투명하게 공개하라!

넷째, 표준지 조사를 포함한 공시 지가 조사 및 결정 권한 일체를 지방 정부에 이양 하라!


끝으로 결실련은, 정확하고 객관적인 과세기준 마련이 매우 중요함에도 오히려 종부세 폐지, 상속세 감면 등의 부자감세를 추진하는 것은 투기근절, 공평과세 실현은 뒷전인 채 부동산 부자들에게 막대한 세금 특혜를 안겨주겠다는 것과 다름없다. 경실련은 정부가 하루속히 모든 국민이 납득할 수 있는 부동산 통계 및 합리적인 조세체계 구축에 나설 것을 촉구했다.

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