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[달라진 주택시장] ② 올해 주택물량 6년전 수준..."호황 끝 침체 시작"

올해 공급규모 40만 가구, 불황기였던 2013년으로 회기



[산업경제뉴스 문성희 기자]  올해 시장에 새로 공급되는 주택물량이 지난 3~4년의 주택 열풍 이전으로 돌아갈 전망이다. 


부동산114 등 주택 관련 조사기관이 전망한 올해 주택공급 규모는 40만 가구 내외가 될 것으로 보인다. 이러한 규모는 2013년 이전 수준으로 주택시장이 침체에 늪에 빠져 신음을 하고 있었던 시기의 물량이다. 


2008년 금융위기 후 주택, 부동산, 건설 업계가 너무 오랜 기간 부진을 보이며 국가경제에도 부정적인 영향을 미치자 정부는 2014년부터 적극적으로 부동산을 부양하기 위한 대책을 쏟아냈고 그 결과 2015~2017년 소위 '주택 광풍'으로 일컬어지는 대 호황기가 찾아왔다.




국토교통부 주택건설 인허가실적 10년간의 데이터베이스를 분석해 보면 2008년 부터 2010년까지 국내에서 주택을 건설하기 위해 정부의 인허가를 받은 주택물량은 연간 40만 가구를 밑도는 규모였다. 그리고 이러한 추세는 2011, 2012년 반짝 증가했다가 다시 주저 앉았다. 


전국 곳곳에 불꺼진 유령 아파트 단지가 늘어가고 땅만 파놓고 착공도 못한 주택부지가 쌓여갔다. 결국 정부는 2014년부터 주택규제를 사실상 거의 모두 풀어주고 세제와 금융 등 모든 수단을 동원해 주택 부양에 나섰다.


그결과 그동안 밀려 있던 주택수요가 2015년부터 폭발을 하면서 수백대 1의 청약률과 떳다방, 밤샘 줄서기 등 과열 현상이 10 여 년만에 다시 전국을 뒤덮었다. 


이렇게 너무 갑작스럽게 분양시장이 과열되면서 이미 2017년 부터는 과잉공급에 대한 우려가 나왔다. 하지만 그런 우려에도 불구하고 지난해까지도 서울과 수도권, 그리고 부산과 대구의 일부 지역에서는 수백대 1의 경쟁률이 심심치 않게 계속됐다. 


건설사들도 지난해 GS건설, 대우건설, 대림산업 등이 창립이래 최고의 이익을 기록하며 대 호황을 누렸다.


하지만 올해는 이전과 다를 것이라는 목소리에 무게가 실리고 있다.


부동산114는 2019년 민영아파트 분양계획을 조사한 결과 전국 365개 사업장에서 총 38만6741가구가 분양될것으로 전망했다. 인허가 물량과 민영아파트 분양물량과의 차이를 감안해도 올해 공급되는 주택은 40만 가구 내외가 될 것이라는 분석이다.


정부가 너무나 어려운 시장을 살리기 위해 온갖 부양대책을 쏟아 냈던 6년 전 수준이다.


지난해에는 9·13 부동산 대책, 청약제도 변경, 주택도시보증공사의 분양가 조율 등으로 분양이 미뤄지는 경우가 많아서 계획됐던 물량의 53%인 22만2729가구만이 실적으로 연결됐다. 올해도 지난해 추진되지 못한 실적을 포함해 40만 가구 수준이 될 것으로 조사됐지만, 업계에서는 시장상황에따라 지난해처럼 계획물량의 절반밖에 소화못할 가능성이 점쳐지기도 한다.


■ 물량 가장 큰 경기권 급감...지방 미분양 급증


올해 분양시장이 다시 6년전 침체 수준으로 돌아갈 것이라는 예측의 근거는 무엇보다 분양물량이 가장 많은 경기지역의 주택물량이 2015년 28만 가구를 정점으로 지난 3년 동안 급박하게 줄어 들고 있기때문이다. 지난해에는 18만 가구로 감소해 반토막 수준으로 줄었다. 더 이상 분양할 부지도 마땅히 없다는 시장의 한숨이 지난해부터 나오고 있다. 


두 번째로 물량이 많은 서울도 2017년 11만 가구에서 지난해 7만 가구로 42%가 감소했다. 지방 대도시들도 유일하게 대구만을 제외하고는 모두 2015년 이후 물량이 계속 감소하고 있다.


업계에서는 이러한 추세가 올해는 더욱 심각해질 것이라고 진단하고 있다.

 



이러한 우려는 특히, 지방에 계속 쌓이고 있는 미분양 주택의 규모가 예사롭지 않기때문에 더더욱 가능성이 높아지고 있다.


국토부 미분양 주택 통계자료에 따르면 2019년 1월 현재 전국의 미분양 주택은 5.9만 가구다. 2015년 1월 3.6만 가구보다 63%가 증가했다. 2016년부터 올해 까지 4년 째 6만 가구 내외를 유지하고 있다.


하지만 이전 4년 동안 공급물량이 많았던 것을 감안하면 올해의 미분양 규모는 시장에 빨간불이 들어 온 것이라는 지적이 나오고 있다. 


특히 지역별 미분양 물량을 살펴 보면 지방에서 시작돼 수도권으로 올라오고 있는 어두운 그림자가 감지되고 있다.


산업경제뉴스가 지난 1월의 미분양 재고와 2018년 인허가 물량을 비교해 본 결과, 서울의 경우 사실상 공급된 물량 거의 대부분이 분양되고 있는 것으로 분석된다. 하지만, 대전, 강원, 충청, 부산 등은 연간 공급물량의 20% 수준에 달하는 미분양 재고가 쌓여 있는 것으로 파악됐다.


특히 대구의 경우 지난해 5.1만 가구가 공급됐는데 올해 1월 현재 2.3만 가구가 미분양 재고로 남아있어 연간공급물량의 절반에 가까운 미분양 재고가 쌓여 있다. 신규 분양은 커녕 쌓인 미분양 물건 처리가 시급한 상태라는 분양관계자의 한숨이 나온다.


부동산 업계에서는 이러한 시장 상황을 바라보며 호황기가 끝나고 침체기로 접어들었다는 목소리를 내고 있다.


강남에서 중개사무소를 운영하는 중개사는 "지난 3~4년의 대 호황은 2018년으로 마무리됐다. 이제는 언제 끝날지 모를 침체기가 시작되고 있다"면서, "이러한 침체기가 지난 2008년 이후 처럼 또 다시 장기간으로 이어지지 않기만을 바랄 뿐"이라며 우려의 빛을 감추지 못했다.   

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